Fonds de commerce à vendre: Les implications légales!

La vente d’une entreprise implique plusieurs éléments distincts.

En effet, l’entreprise va vendre ses infrastructures, ses immeubles, ses actions, mais peut aussi décider de ventre son fonds de commerce. Un fonds de commerce comprend tous les éléments nécessaires à l'exercice d'une activité commerciale ou industrielle!

La vente de fonds de commerce est de plus en plus populaire au Québec, spécialement dans les grandes villes comme celle de Montréal et Québec!

• Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
• Quelles sont les implications légales entourant la vente d’un fonds de commerce ?

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Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce est un concept juridiquement difficile à d’écrire. Au Québec, aucune loi ou règlement ne définit clairement un fonds de commerce. Toutefois, à l’aide de l’interprétation des tribunaux et des articles de doctrine, on peut définir un fonds de commerce comme un type de bien incorporel regroupant entre autres les biens meubles possédés par l’entreprise.

Plus précisément, un fonds de commerce est une universalité juridique composée d'éléments corporels et incorporels. Un fonds de commerce est un élément patrimonial distinct qui a une valeur propre.

Les éléments incorporels et corporels établissant un fonds de commerce sont utilisés pour attirer et retenir la clientèle. Il est à noter que les créances et les dettes ne font cependant pas partie du fonds de commerce.

Éléments corporels

Les éléments corporels faisant partie du fonds de commerce sont des biens matériels servant à l’exploitation de l’entreprise. Cependant, il est important de noter que les biens matériels faisant partie du fonds de commerce sont des biens meubles et non immeubles. En effet, ce sont les objets, ce qui se trouve à l’intérieur des murs de l’entreprise, par exemple :

• Des équipements
• Des outils
• Des marchandises
• Des matériaux
• Des véhicules
• Des mobiliers
• Des animaux

*Il est à noter qu’en vertu du Code civil du Québec, les animaux ne sont pas considérés comme des biens meubles, car la loi reconnait qu’ils sont des êtres doués de sensibilité, mais les dispositions législatives relatives aux biens meubles s’appliquent tout de même aux animaux. Alors, les animaux font partie d’un fonds de commerce agricole.

Éléments incorporels

Les éléments incorporels d’un fonds de commerce n’ont pas d’existence matérielle, on ne peut pas les toucher, mais ils sont essentiels à l’exploitation de l’entreprise. Les éléments incorporels peuvent créer une survaleur de l’entreprise devant être prise en considération lors de la vente du fonds de commerce. Les éléments incorporels d’un fonds de commerce sont :

• Sa clientèle
• Son achalandage
• Sa réputation
• Son droit au bail
• Son nom commercial
• Ses brevets
• Ses droits d’auteurs
• Ses différentes autorisations d’exploitation

Lors d’une vente d’un fonds de commerce, la clientèle, l’achalandage et le droit au bail sont normalement les éléments incorporels les plus importants à évaluer!

La clientèle

La clientèle d’un fonds de commerce sont les personnes physiques ou morales qui s’approvisionnent quotidiennement auprès de l’entreprise en raison de la compétence, de l’expertise et du savoir-faire de l’exploitant. La clientèle est fidèle à l’entreprise!

La clientèle doit être réelle, certaine et propre à l’entreprise. La clientèle d’une entreprise impacte directement la valeur du fonds de commerce. En effet, une bonne clientèle augmente les profits générés par l’entreprise et va créer une survaleur du fonds de commerce.

Une entreprise peut avoir une bonne clientèle pour différentes raisons. La clientèle peut avoir été établie, car l’entreprise offre entre autres:

• Des prix compétitifs
• Un service personnalisé
• Un service rapide
• Des produits uniques

Lors de l’achat d’un fonds de commerce, le nouveau propriétaire doit être attentif à la clientèle. Il doit décider s’il veut conserver cette clientèle, l’élargir ou tout simplement en établir une nouvelle. Si un nouveau propriétaire désire conserver la clientèle, il doit comprendre et connaitre les facteurs ayant établi cette clientèle et doit exploiter son entreprise en conséquence.

L'achalandage

L’achalandage d’un fonds de commerce désigne l’ensemble des personnes qui peuvent occasionnellement s’adresser au commerçant. L’achalandage d’une entreprise est déterminé par sa capacité à attirer des clients occasionnels, laquelle dépend essentiellement de la stratégie marketing de l’entreprise et du lieu où il se trouve.

Par exemple, une entreprise offrant des visites guidées dans le vieux Québec n’aura pas nécessairement une clientèle établie, mais aura un bon achalandage. Le chiffre d’affaires de ce type d’entreprise dépendra majoritairement de son achalandage.

L’achalandage d’une entreprise est impacté par son matériel promotionnel que ce soit son site internet, son Facebook, son Instagram, ses cartes d’affaires, ses publicités, ses affiches, ses enseignes et autres éléments permettant de la reconnaitre.

Il est important de mentionner que la Cour suprême du Canada considère que l’achalandage est une partie intégrante d’une entreprise, au même titre que des locaux, de la machinerie ou des véhicules. L’achalandage est un facteur pouvant augmenter considérablement la valeur d’un fonds de commerce.

Le droit au bail

Le droit au bail est aussi un élément essentiel au fonds de commerce. En effet, le droit au bail offre au propriétaire la possibilité de conserver l’emplacement de l’entreprise. Devenir locataire du bail commercial et ainsi conserver le même emplacement permet au nouveau propriétaire de conserver plus facilement la clientèle et l’achalandage précédemment établis.

Quels sont les avantages d’acheter un fonds de commerce?

Acheter un fonds de commerce peut être utile pour l’acheteur ne voulant pas lancer son entreprise de zéro. L’achat d’un fonds de commerce permet d'acquérir une clientèle existante, ce qui peut accélérer le développement de l’entreprise.

En effet, il peut être intéressant et très avantageux d’acheter fonds de commerce lorsque l’acheteur désire opérer dans le même secteur et a besoin des mêmes équipements, marchandise et recherche un bon emplacement.

Prenons l’exemple d’un acheteur voulant ouvrir un restaurant italien et décide d’acheter un restaurant grec situer dans le centre-ville de Montréal. Il est avantageux pour lui d’acheter le fonds de commerce, car il se procura les tables, les chaises, les équipements en cuisine et l’emplacement favorisera l’achalandage de son restaurant.

Quelles sont les implications légales de la vente d’un fonds de commerce?

La vente d’un fonds de commerce est soumise aux dispositions du Code civil de Québec.

Le contrat de vente d’un fonds de commerce comporte plusieurs enjeux juridiques tels que les obligations du vendeur et de l’acheteur, les hypothèques, les contrats de travail et les démarches administratives devant être effectués par l’acheteur.

Les hypothèques :

Le droit civil québécois reconnait que les éléments corporels et incorporels d’un fonds de commerce peuvent être hypothéqués. En effet, les meubles, les brevets, les droits d’auteurs, les marques de commerce faisant partie d’un fonds de commerce peuvent être grevés d’une hypothèque.

Qu’est-ce qu’une hypothèque?

L’hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, corporel ou un incorporel affecté à l’exécution d’une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien même si ce n’est plus le même propriétaire. Le créancier détenant une hypothèque sur un bien peut, en cas de défaut de paiement, en prendre possession, le vendre ou le faire vendre.

Par exemple, le propriétaire d’un cinéma veut agrandir ses salles et a besoin d’un prêt de la banque pour financer ses rénovations. Pour garantir le remboursement du prêt, une hypothèque est consentie en faveur de la banque sur tous les sièges du cinéma.

Alors, si le propriétaire du cinéma ne rembourse par le prêt, la banque pourra saisir et vendre les sièges du cinéma. Toutefois, si le propriétaire rembourse la totalité du prêt, l’hypothèque s’éteindra.

Il est à noter qu’une hypothèque peut toucher un ou certains biens faisant partie du fonds de commerce, mais une hypothèque peut aussi être grevée sur tous les biens faisant partie d’un fonds de commerce.

D’ailleurs, si un créancier détient une hypothèque sur un fonds de commerce, mais que celle-ci n’est pas inscrite au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM), le créancier perdra son recours hypothécaire si le fonds de commerce est vendu.

Le nouveau propriétaire doit connaître les hypothèques grevées au fonds de commerce :

Une personne physique ou morale voulant acquérir un fonds de commerce doit, le cas échéant, prendre connaissance des hypothèques pouvant être grevées au fonds de commerce.

Si le contrat de vente du fonds de commerce se fait par acte notarié, les hypothèques seront clairement mentionnées dans le contrat de vente. Plus précisément, les hypothèques sont normalement mentionnées dans les déclarations et les garanties du vendeur, par exemple :

De plus, si le contrat de vente est un acte notarié, le notaire le rédigeant a l’obligation de faire les vérifications nécessaires au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) afin de s’assurer, s’il a lieu, d’inclure dans le contrat de vente toutes les hypothèques rattachées au fonds de commerce.

Toutefois, si le contrat de vente n’est pas un acte notarié, l’acheteur doit lui-même s’informer sur les hypothèques pouvant être grevées au fonds de commerce. En effet, toute personne voulant acquérir un fonds de commerce a l’obligation de consulter le RDPRM, car une hypothèque inscrite au registre est considérée comme connue de tous.

Si un acheteur désire acheter un fonds de commerce grevé d’une hypothèque, il lui est fortement conseillé d’exiger un cautionnement ou une lettre de garantie obligeant le vendeur à indemniser l’acheteur en cas de recours hypothécaire sur le fonds de commerce.

Les contrats de travail

Une personne physique ou morale achetant un fonds de commerce et voulant poursuivre les activités économiques de l’entreprise n’a pas le droit de congédier ou de licencier les employés détenant un contrat de travail. En effet, en vertu de l’article 2097 du Code civil du Québec :

« L’aliénation de l’entreprise ou la modification de sa structure juridique par fusion ou autrement, ne met pas fin au contrat de travail. »

De plus, le vendeur d’une entreprise ne peut mettre fin aux contrats de travail de ses salariés pour la simple raison qu’il vend son entreprise, de sorte que l’acquéreur puisse repartir à neuf et engager qui il veut. Toutefois, le nouveau propriétaire le droit de modifier l’organisation, la structure administrative ou d’en réduite le nombre de salariés pour pallier des difficultés économiques.

L’obligation d’informer et de se renseigner

Lors de la vente d’un fonds de commerce, la loi oblige un vendeur à informer l’acheteur de tout élément essentiel portant sur le fonds de commerce, mais la loi oblige aussi l’acheteur à se renseigner raisonnablement avant de conclure le contrat de vente.

Obligation du vendeur :

Lors de la vente de son fonds de commerce, le vendeur doit faire preuve d’honnêteté et doit informer l’acheteur des aspects essentiels concernant le fonds de commerce. Le vendeur ne peut pas mentir sur l’achalandage, la clientèle ou tous les autres aspects touchant le fonds de commerce. En aucun cas le vendeur ne peut commettre un dol!

Un dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit de l’acheteur pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes et avantageuses pour le vendeur. Le vendeur commet un dol lorsqu’il ment à l’acheteur ou lorsqu’il garde intentionnellement le silence afin de laisser croire une fausseté.

Lorsqu’un acheteur est victime d’un dol de la part du vendeur, il peut exiger l’annulation du contrat de vente (le vendeur rembourse le montant de la vente et l’acheteur redonne le fonds de commerce au vendeur) ou il peut demander une indemnisation pour les dommages causés par le dol.

Obligation de l’acheteur :

Tout acheteur a l'obligation de se renseigner adéquatement sur les caractéristiques essentielles du commerce qu'il désire acheter, notamment en ce qui concerne sa rentabilité. En effet, un acheteur doit prendre les précautions raisonnables pour s'assurer des revenus générés par le fonds de commerce.

Le fait qu'un acheteur fait confiance au vendeur ne justifie pas qu'ils se soient abstenus de faire une vérification diligente des informations comptables et des revenus générés par l’entreprise. Les chances de succès pour un recours entrepris pour un dol ou pour vices cachés pourraient être grandement diminuées s’il est démontré que l’acheteur ne s’est pas raisonnablement informé sur le fonds de commerce.

Le vendeur doit acquitter les dettes avant la vente

Un fonds de commerce ne peut être vendu avec ses dettes. Alors, avant la signature de la vente du fonds de commerce, le vendeur a l’obligation d’acquitter l’entièreté de ses dettes. Après la vente, le nouveau propriétaire devra s’occuper de toutes les futures dépenses liées au fonds de commerce.

Le nouveau propriétaire a plusieurs démarches administratives à effectuer

En général, lors de l’acquisition d’un fonds de commerce, le nouveau propriétaire doit effectuer des démarches auprès de ministères et d'organismes tels :

• Revenu Québec (pour les taxes et les retenues sur la paie)
• Registraire des entreprises (pour les modifications des statuts de l’entreprise)

En effet, en vertu de la Loi sur la publicité légale des entreprises au Québec , une personne physique ou morale achetant un fonds de commerce doit remplir une déclaration de mise à jour dans les 30 jours de tout changement touchant l’entreprise et doit la faire parvenir au Registraire des entreprises.

Lors de l’achat d’un fonds de commerce, ces changements nécessitant une mise à jour concernent généralement le changement de dirigeant ou de propriétaire de l’entreprise.

• La Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (pour l’informée du changement de propriétaire)

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L’achat d’un fonds de commerce peut s’avérer très compliqué.

Si vous désirez acheter ou vendre un fonds de commerce, n’hésitez pas à recourir aux services d’un avocat spécialisé en droit des affaires. Un avocat spécialisé dans le domaine permet autant à l’acheteur qu’au vendeur de s’assurer de la légitimité et de la conformité de la vente du fonds de commerce!

En effet, un avocat spécialisé dans le domaine va s’assurer d’établir la valeur réelle du fonds de commerce. De plus, un avocat s’assura de faire toutes les vérifications nécessaires concernant les hypothèques pouvant être grevées au fonds de commerce et peut, le cas échéant, rédiger le contrat de vente.

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