En 2020, le marché immobilier au Québec a explosé sur le territoire!
Pendant cette surchauffe immobilière, un nombre important de propriétés se sont vendues sans la garantie légale. Toutefois, acheter une propriété sans la garantie légale ne veut pas dire acheter sans droit et sans recours!
- Qu’est-ce qu’une vente avec la garantie légale ?
- Qu’est-ce qu’une vente SANS la garantie légale ?
- Quels sont les droits et recours s’appliquant à tous types de vente ?
On vous explique!
Qu’est-ce qu’une vente avec la garantie légale ?
Le droit québécois par l’entremise de ses lois impose plusieurs garanties dans le cadre d’un contrat de vente immobilier. Parmi les garanties, on y retrouve la garantie légale. Cette garantie comprend la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété.
La garantie de qualité
La garantie de qualité est une garantie contre les vices cachés. Effectivement, en vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec, le vendeur a l’obligation de garantir à l’acheteur que l’immeuble vendu ne comporte pas de vice caché.
| Article 1726 : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. |
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Bref, un vice caché est un défaut ou un problème affectant un immeuble qui était inconnu au moment de l’achat. Le vice découvert après la vente rend l’immeuble acheté partiellement ou totalement impropre à l’usage pour lequel il est destiné.
Il y a quatre conditions cumulatives donnant ouverture à un vice caché
| Conditions | Descriptions |
|---|---|
| Le vice doit être grave | Le vice doit être grave et sérieux, ce qui veut dire que le défaut découvert fait en sorte que l'acheteur ne peut utiliser l’immeuble comme il le voudrait ou si l’acheteur avait pris connaissance du vice, il ne l’aurait pas acheté, ou l’aurait acheté à un moindre prix |
| Le vice doit être caché | Le vice doit être caché, c’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir été apparent ou connu de l’acheteur prudent et diligent au moment de la vente. |
| Le vice doit être inconnu de l’acheteur | Le vice caché doit évidemment être inconnu de l'acheteur au moment de l’achat. Si le courtier immobilier, le vendeur ou même l'inspecteur a mentionné le défaut avant la vente, il ne s’agit plus d’un vice caché. |
| Le vice doit être antérieur à la vente | Le vice doit exister au moment de la vente. Ce qui veut dire qu’une détérioration causée par une usure normale et l’âge ne constitue pas un vice caché. En effet, un vendeur ne peut être tenu responsable d’un vice survenu postérieurement à la vente. |
Il est important de mentionner que la vente avec la garantie légale ne garantit pas à l’acheteur un recours contre un vice caché qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater.
Les tribunaux affirment qu’un acheteur prudent et diligent sera soucieux et attentif. Il posera des questions au vendeur et effectuera une inspection de la propriété par un expert compétent avant de l’acheter.
La garantie du droit de propriété
La garantie du droit de propriété est une protection peu connue des acheteurs, mais elle reste aussi importante que la garantie de qualité! La garantie du droit de propriété est l’obligation du vendeur de garantir à l’acheteur un « bon et valable titre de propriété ».
En effet, en vertu de l’article 1723 du Code civil du Québec, le vendeur doit garantir à l'acheteur que l'exercice du droit de propriété sur l'immeuble vendu n'est pas entravé par aucune charge ou irrégularité autre que celles qu'il lui a déclarées.
| Article 1723 : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente. Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie. |
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L’article 1723 signifie que le vendeur doit garantir à l’acheteur :
- Que l’immeuble est libre de tous droits autres que ceux qui ont été déclarés à l’acheteur (hypothèque, servitude, droit d’usage et autres droits réels consentis en faveur d’un tiers).
- Qu’il veillera à la radiation des hypothèques qui affectent la propriété, à l’exception des hypothèques que l’acheteur pourrait éventuellement assumer.
- Que l’immeuble vendu n’empiète pas sur la propriété d’un voisin et vice-versa.
- Qu’il n’existe pas de violation aux limitations de droit public qui affectent la propriété (par exemple, une violation aux règlements de zonage, d’urbanisme ou de protection de l’environnement). À l’exception des violations aux limitations qui font l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits ou de celles déclarées.
Il est important de comprendre que la garantie légale comprenant la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété existent par le seul effet de la loi, c’est-à-dire il n’est pas nécessaire de les prévoir dans un contrat de vente!
Qu’est-ce qu’une vente SANS la garantie légale ?
Au Québec, l’article 1733 du Code civil du Québec prévoit que la vente d’un immeuble est faite avec la garantie légale, sauf énoncé contraire.
| 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit une exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. |
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Alors, la garantie légale n’est exclue que si le contrat comporte une mention l’affirmant clairement. À vrai dire, une vente sans garantie légale doit être mentionnée dès la mise en marché, dans la déclaration du vendeur, dans l’offre d’achat et dans l’acte de vente.
D’ailleurs, le notaire mentionnera à l’acheteur lors de la lecture de l’acte de vente que la vente est faite sans la garantie légale. Cette mention faite dans la déclaration du vendeur, l’offre d’achat ou l’acte de vente peut être :
- « Sans garantie légale »
- « Aux risques et périls de l’acheteur »
- « Acheté tel que vu »
- « Acheté tel quel »
- « Tel qu’examiné »
Alors, cette mention dans le contrat de vente fait en sorte que, l’acheteur ne pourra pas revenir contre le vendeur si un vice caché est découvert après la vente.
Exclusion partielle ou complète
Il est important de mentionner que la vente peut avoir une exclusion totale ou partielle de la garantie légale. La garantie légale partielle peut toucher toute la propriété ou quelques éléments de la propriété (système électrique, appareils mécaniques, électroménagers, etc.). Par exemple :
- La vente sera faite avec la garantie du droit de propriété, mais la garantie de qualité sera incluse.
- La vente sera faite avec la garantie légale, mais elle ne s’appliquera pas pour la piscine et pour le système de chauffage.
Quels sont les droits et recours s’appliquant à tous types de vente ?
Acheter une maison sans garantie légale peut sembler inquiétant! Cependant, la mention dans le contrat de vente n’enlève pas au vendeur la responsabilité d'agir de bonne foi et ne peut effectuer des manœuvres frauduleuses destinées à tromper l’acheteur.
Peu importe le type de vente (avec ou sans garantie légale), le vendeur a toujours l’obligation d’agir de bonne foi! En effet, bien que l’acheteur n’ait pas de recours contre le vendeur pour un vice caché, il peut tout de même le poursuivre pour mauvaise foi ou pour un dol!
Qu’est-ce qu’est le dol?
Pour bien comprendre le dol, il faut le comparer avec le vice caché. Le vice caché est un défaut dont le propriétaire n’avait pas forcément connaissance au moment de la vente. Tandis que le dol, le vendeur avait connaissance du défaut au moment de la vente, mais a décidé intentionnellement de le cacher au vendeur dans le but de conclure la vente.
Alors, une simple information dissimulée intentionnellement par le vendeur peut constituer un dol si l’information était déterminante dans le choix d’acheter le bien .
Par exemple, un vendeur commet un dol s’il sait que le sol de la propriété est contaminé de résidu de la construction et sait qu’une décontamination des sols devra avoir lieu prochainement et décide de cacher cette information à l’acheteur malgré les nombreuses questions de l’acheteur sur la propriété dans le but de vendre la propriété à cet acheteur.
Par conséquent, un acheteur pourrait avoir un recours pour dol contre son vendeur, s’il est en mesure de prouver que son consentement a été donné à la suite d’une erreur provoquée par des manœuvres ou des mensonges, ou même par la réticence du vendeur à dévoiler un élément essentiel de la propriété.
Lorsqu’un acheteur est victime d’un dol, plusieurs solutions s’ouvrent à lui incluant :
- L’annulation du contrat de vente (le vendeur rembourse le montant de la vente et l’acheteur redonne la propriété au vendeur)
- Une indemnisation pour les dommages causés par le dol
- L’exécution de travaux correctifs aux frais du vendeur.
Il est à noter que l’acheteur pourrait exiger l’annulation de la vente ou l’exécution des travaux correctifs et demander aussi une indemnisation pour les dommages causés par le dol.
La vente avec la garantie légale s’applique toujours avec un vendeur professionnel!
D’ailleurs, tel que mentionné dans l’article 1733, la vente peut être faite sans garantie légale que si le vendeur n’est pas professionnel. Ce qui veut dire que la garantie légale s’applique toujours avec un vendeur professionnel malgré la mention « aux risques et périls de l’acheteur ».
La loi impose une présomption au vendeur professionnel! En effet, un vendeur professionnel est toujours présumé connaître les vices et il est difficile de repousser cette présomption. Le vendeur peut renverser cette présomption dans le cas où il est en mesure de prouver que le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l'acheteur.
Qu’est-ce qu’un vendeur professionnel ?
Bien que le Code civil du Québec ne pas de définition précise sur qu’est-ce qu’un vendeur professionnel, les tribunaux québécois et le ministre de la Justice définit le vendeur professionnel comme une « personne qui a pour occupation habituelle la vente des biens meubles ou immeubles ».
Le vendeur professionnel peut être une personne physique ou une personne morale ayant réalisé ou fait réaliser des travaux au sein de l'immeuble vendu. Par exemple : un promoteur ou un entrepreneur en construction. Généralement, le vendeur professionnel est le vendeur de métiers ou le détaillant spécialisé dans la vente de produits donnés.
Exception pour le courtier immobilier et l’acheteur professionnel:
Bien qu’on pourrait penser qu’un courtier immobilier est un vendeur professionnel, les tribunaux québécois affirment que les courtiers immobiliers ne sont pas des vendeurs professionnels dans le cadre de la garantie légale et ils ne peuvent être tenus responsables des vices cachés.
D’ailleurs, les tribunaux ont aussi reconnu que le vendeur professionnel n’est pas responsable d’un vice caché et peut utiliser la clause de vente « Aux risques et périls de l’acheteur » lorsqu’il contracte avec un acheteur de mêmes compétences, un acheteur qui est aussi un vendeur professionnel.
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Acheter une propriété est un investissement de temps et d’argent. Plusieurs imprévus peuvent survenir avant, pendant et après la vente. Recourir aux services d’un avocat spécialisé en droit immobilier prévient les problèmes ou le cas échéant, résout les problèmes.
Un avocat spécialisé en droit immobilier est compétent pour traiter tous les problèmes touchant les vices cachés. De plus, un avocat s’occupera de la rédaction de tous documents juridiques requis dans le cadre de l’achat d’une propriété.
Un avocat compétent dans le domaine connait les vérifications et les inspections nécessaires à effectuer sur une propriété, y compris la vérification des titres de propriété. Bref, vos chances de succès d’acquérir une propriété sans soucis sont augmentées avec l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier!
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