Lorsque vous êtes propriétaire d’un terrain au Québec, cela vous donne automatiquement plusieurs droits. En effet, puisque le terrain vous appartient, vous pouvez faire ce que vous voulez sur ce dernier. Ou presque!
En effet, même si vous détenez plusieurs droits, cela ne veut pas dire pour autant que vous avez un droit absolu sur ce dernier.
Cela sera notamment le cas lorsqu’il existe une servitude sur votre terrain, vous aurez l’obligation de respecter l’ensemble des règles et des limites imposées par cette dernière. Il est donc important de prendre le temps nécessaire afin de comprendre l’impact d’une servitude.
Si c’est le cas, il est probable que vous ayez envi de mettre fin à cette dernière. Dans ce cas, vous devrez prendre le temps de vérifier si vous remplissez toutes les conditions pour agir de la sorte.
JuriGo vous indique comment mettre fin à une servitude sur votre propriété au Québec!
Une servitude – Qu’est-ce c’est exactement?
Tout d’abord, avant de comprendre comment mettre fin à une servitude, il est nécessaire de comprendre ce qu’est une servitude et quelles sont les obligations associées à cette dernière au Québec.
En temps normal, lorsqu’il est question d’une servitude, il existe 2 catégories à prendre en considération: les servitudes réelles ainsi que les servitudes personnelles. Même s’il est question d’une servitude dans les deux cas, cela ne veut pas dire pour autant qu’elles s’appliquent de la même manière. Ainsi, voici les deux servitudes en vigueur au Québec:
La servitude réelle: TOUT ce qu’il faut savoir!
En ce qui concerne la servitude réelle, cette dernière est une charge qui sera imposée sur un terrain (nommé le fonds servant) en faveur d’un autre terrain (communément appelé le fonds dominant).
Dans ce cas, il est nécessaire que les deux terrains en question appartiennent à des propriétaires différents sans quoi la servitude n’aura pas lieu d’être et sera donc éteinte automatiquement.
Ainsi, lorsqu’une servitude réelle est en vigueur, le propriétaire du fond servant aura l’obligation de permettre les actes autorisés par la servitude en question. Par exemple, cette dernière peut inclure les actions suivantes:
- Une passage sur le terrain,
- Une servitude de vue, ou
- La possibilité de puiser l’eau.
Toutefois, à l’inverse, il est possible qu’une servitude vous empêche d’agir, et ce, même si vous êtes sur votre terrain. Ça pourrait notamment être le cas lorsqu’une servitude vous empêche de construire un document ou lorsqu’elle vous interdit d’effectuer une coupe de bois.
En d’autres termes, lorsque vous souhaitez connaître le champ d’application d’une servitude, il est nécessaire de se référer directement au contrat qui a permis de constituer la servitude en question.
| Attention! De plus, lorsque la servitude réelle est légalement constituée, cette dernière sera perpétuelle. Cela ne sera pas le cas si le contrat en question prévoit un moment où la servitude réelle prendra fin. |
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Après avoir rédigé et signé le contrat de servitude réelle, il est important de prendre le temps nécessaire afin de publier de la servitude auprès du Registre foncier. Cela sera le cas pour le fonds servant, mais également le fonds dominant.
Cela va permettre de s’assurer que la servitude puisse s’appliquer non seulement aux propriétaires actuels, mais également pour tous les futurs propriétaires qui feront l’acquisition des fonds en question.
En d’autres termes, si la servitude n’est pas publiée, le nouveau propriétaire ne sera pas contraint de respecter les obligations entourant la servitude réelle sur le fonds dont il a fait l’acquisition. Cependant, elle va s’appliquer entre les deux personnes ayant signé le contrat.
Que vaut une servitude personnelle au Québec?
Toutefois, outre la servitude réelle, il existe également la servitude personnelle. Dans ce cas, la servitude ne va pas concerner des biens, mais va imposer une action en faveur d’une personne quelconque.
Par exemple, il sera possible pour une personne d’obtenir une servitude permettant de passer sur le terrain de son voisin. Dans ce cas, il aura le droit non pas parce qu’il est le propriétaire du terrain, mais simplement parce qu’il est la personne visée par le contrat.
| Pas si vite! Contrairement à la servitude réelle, la servitude personnelle ne peut évidemment pas être éternelle. En effet, cette dernière peut néanmoins exister tant et aussi longtemps que la personne est vivante. |
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Dans ce cas, il sera également possible de publier le contrat de servitude auprès du Registre foncier afin de s’assurer que les futurs propriétaires du fonds servant doivent aussi respecter la servitude en question.
Puis-je mettre fin à une servitude au Québec?
Si vous souhaitez mettre fin à une servitude au Québec, il est nécessaire de se référer à l’article 1191 du Code civil du Québec. En effet, il existe 5 manières permettant à une servitude de s’éteindre:
| Art. 1191. La servitude s’éteint:1° Par la réunion dans une même personne de la qualité du propriétaire des fonds servant et dominant;2° Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant;3° Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée; 4° Par le rachat;5° Par le non-usage pendant 10 ans. |
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Tout d’abord, la servitude pourra s’éteindre en raison d’une confusion. Il s’agit des situations où une même personne devient propriétaire du fonds dominant et du fonds servant. Cela peut notamment se faire par la vente du terrain ou par le legs.
Ensuite, il sera possible de mettre fin à la servitude par renonciation expresse. Cela sera le cas si la personne qui bénéficie de la servitude y renonce. Toutefois, cette renonciation ne peut pas être présumée.
En effet, pour cela, il faudra rédiger un acte qui sera par la suite dûment publié auprès du Registre foncier. En effet, cela va permettre à la renonciation d’être opposable aux futurs propriétaires.
De plus, dans certains cas, la servitude peut prendre fin lorsqu’elle arrive à terme. Dans certains cas, il est possible d’inclure une date d’échéance lorsque vous constituez une servitude au Québec.
Par la suite, il sera possible pour le propriétaire du fonds servant de mettre fin à la servitude si ce dernier procède au rachat du droit de servitude. Dans ce cas, il faudra prévoir un montant qui satisfasse le propriétaire du fond dominant.
Finalement, vous pourrez mettre fin à une servitude par prescription extinctive. En effet, si la personne qui profite de la servitude ne l’utilise pas pendant une période de 10 ans, celle-ci prendra fin automatiquement.
Vous avez des questions concernant la servitude au Québec? Communiquez avec JuriGo pour trouver l’avocat pour vous!
Que faire si la servitude appartient au gouvernement?
Dans bien des cas, il est possible que le gouvernement soit lui-même propriétaire de la servitude en question. Dans ce cas, il vous sera possible, dans certains cas, de demander la modification ou la levée de la servitude lorsque celle-ci appartient au gouvernement.
Si c’est le cas, le gouvernement pourra accepter de consentir à votre demande dans l’éventualité où la servitude en question vous empêche d’exercer vos droits sur la partie de votre propriété assujettie.
En ce qui concerne les servitudes offertes au gouvernement, celles-ci peuvent permettre à ce dernier d’exercer plusieurs droits. En effet, voici les servitudes les plus fréquentes pour le gouvernement québécoise:
| Servitude | Explication |
|---|---|
| Non-accès | Empêche un accès entre la route et votre propriété. |
| Travail | Donne l’accès au gouvernement pour effectuer des travaux. |
| Passage | Le gouvernement peut passer sur votre terrain. |
| Non-construction | Vous empêchez d’effectuer des travaux sur votre terrain. |
| Drainage | Vous empêchez d’effectuer des modifications pour des raisons de drainage. |
Pour présenter votre demande de modification de la servitude qui appartient au gouvernement, il sera nécessaire de remplir le formulaire Demande de disposition de propriété immobilière (F050).
Par la suite, il sera nécessaire de joindre les documents nécessaires à votre demande pour que celle-ci soit complète et, ensuite, traitée par le gouvernement. Pour ce faire, il faudra présenter les documents suivants:
- Le plan,
- La photographie,
- Les croquis, et
- La résolution municipale (le cas échéant).
Vous souhaitez déposer une demande au gouvernement pour lever ou modifier la servitude? Dans ce cas, il vous est possible de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier afin qu’il puisse vous aider à rédiger la demande.
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Lorsque vous êtes propriétaire d’un terrain au Québec, il est tout à fait normal de vouloir profiter de ce dernier de manière complète. En revanche, la servitude peut grandement limiter l’exercice de vos droits.
Ainsi, il est possible que vous souhaitiez mettre fin à cette dernière afin de pouvoir profiter pleinement de votre terrain. Cependant, il s’agit d’un droit qui est difficile à éteindre en raison du fait qu’il est perpétuel.
Donc, pour mettre fin à ce droit, il est préférable de mettre toutes les chances de votre côté en faisant appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. En effet, ce dernier sera le professionnel le plus expérimenté sur toutes les questions de servitude.
Par conséquent, le professionnel juridique pourra préparer tous les documents nécessaires pour votre demande et, dans l’éventualité où celle-ci est refusée, l’avocat pourra vous représenter si vous souhaitez contester la décision.
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